住宅ローン問題のお悩みを解決!まずは電話で無料相談

テレビ相談可能、代表司法書士山田愼一

グリーン司法書士法人が選ばれるポイント

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代表司法書士山田愼一

住宅ローンで悩んでいませんか?

「住宅ローンが払えないけど、家族のために自宅は残したい。」、「住宅ローンの支払いのために、カードローンで借入をしてしまった」。
このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。

この記事では、「住宅ローンが払えないとどうなるか」から「住宅ローンが払えない場合の解決方法」までを、不動産と債務整理の専門家である司法書士が、そのすべてを解説しています。

住宅ローン問題は専門家にご相談ください

知恵袋などの質問掲示板などでも善意による回答がされていますが、専門家ではないので、誤った回答もしばしば見受けられます。人が生活していく上での基本「衣・食・住」の一つ、住宅についてのお悩みなので、しっかりと正しい知識で対処していきましょう。

住宅ローンについて無料相談
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相談員

あなただけではない。住宅ローンの支払い相談が急増中です。

住宅ローンが払えないときの解決の近道は信頼できる専門家に相談することです。実は、住宅ローンの返済に困っている人の割合は高く、相談件数も増加傾向にあります。

フラット35を提供する住宅金融支援機構によると、令和元年(2019年)に破綻や延滞など返済に問題があった住宅ローンの割合は、全体の3.2%だったとの集計が出ています。少ないようにも見えますが、実に31人に1人の割合で住宅ローンの支払いに問題が発生している計算になります。

また、新型コロナによる収入減少などで住宅ローンの返済相談が急増しており、返済に問題がある人の割合も増加していると考えられます。

新型コロナに関する住宅ローン返済の相談件数推移
2020年2月15件(累計15件)
2020年3月214件(累計229件)
2020年4月1,158件(累計1,387件)
2020年5月878件(累計2,265件)

出典:独立行政法人住宅金融支援機構/リスク管理債権

主な相談内容

  • 「新型コロナウイルスの影響で今月分は入金できない」
  • 「新型コロナウイルスの影響で収入が不安定。返済期間を延長したい。」
  • 「ボーナスが減りそうだ。ボーナス返済を取りやめることはできないか」

出典:独立行政法人住宅金融支援機構/新型コロナウイルス感染症の影響で返済困難となったお客様への返済方法の変更メニュー及び相談窓口ご案内

住宅ローンに関する主な相談内容

住宅ローンが払えなくなる理由は様々ですが、自分でどうしようもないことは早めに相談することが解決の近道です。

住宅ローンが払えないときのリスク

住宅ローンが払えない状態を放置すると、次のようなリスクがあります。

住宅ローンの支払いを滞納し続けていると、住宅ローンの債権者(銀行や保証会社など)により、自宅が差し押さえられて競売にかけられてしまいます。
住宅をローンで購入したときは、ほぼ間違いなく「抵当権」という不動産担保を設定されます。
抵当権というのは、ローンの支払いがなくなったときに、債権者が不動産を競売できる権利ですので、支払いを滞納し続けると競売されてしまうのです。

不動産登記簿に「抵当権設定」という登記が入っていたら、競売される可能性があります。自宅購入時に司法書士からもらった不動産登記簿(全部事項証明書)を調べてみるのがいいでしょう。

子どもの学校のこと、同居している高齢の両親のことなど自宅を失うと、生活に大きな影響が出てしまいます。滞納が6ヶ月分貯まると差押え、競売されることが多いです。
まだ間に合う内に手を打っておくことが重要です。

注意するポイント

ポイントその1
競売を避けるため、住宅の所有権を家族に移したらどうなりますか、という質問をよく受けますが、抵当権が設定された後は、抵当権が優先するので意味がありません。
また、仮に抵当権がついていない場合でも、場合によっては強制執行妨害の罪に問われる可能性があるので自己判断で行うことは避けましょう。
ポイントその2
住宅ローンが払えないからといって、カードローンに手を出すことは避けましょう。
カードローンの利率は多くが年15%~18%と、住宅ローンの利率に比べて圧倒的に高いです。延命のつもりでも破綻への近道となってしまうことがほとんどですので、カードローンに手を出す前に、司法書士や弁護士に相談することが重要です。
※もうカードローンに手を出してしまっているという方へ朗報。個人再生ならまだ間に合う可能性があります。
個人再生について

自宅を競売されたとき、売れた金額が住宅ローンよりも少ないときは、返済しきれなかった住宅ローンが残ることになります。

たとえば、住宅ローンが3000万円残っていて、競売で住宅が2000万円で売れた場合、差額の1000万円は消えずに残ります。

競売されてしまったのだから、住宅ローンも消えると勘違いされている場合には注意が必要です。さらに、この1000万円には利息(遅延損害金)がつきます。

年14%で計算すると・・・
1000万円の残高に対して、月間 約11万7000円 の利息(遅延損害金)
利息(遅延損害金)だけでこれだけあると、通常の収入では完済することは難しいので、自己破産など債務整理で解決することが必要になります。

注意するポイント

「今は財産は何もないので、とられるものはない」と考えて残高を放置することは得策ではありません。数年後に貯金もできた頃に裁判をされてしまうと、せっかく貯めた貯金も失ってしまいます。
万が一競売され、投げやりになりそうなときでも、残高を精算することを忘れないようにしましょう。

住宅ローンに、(連帯)保証人や連帯債務者がある場合、その方に請求がいってしまいます。競売された後の残高についても同様に請求されてしまいます。

また、親の土地に家を建てて住宅ローンを組んだという場合、親の土地も競売対象となりますので、注意が必要です。

住宅ローンを払えないときのタイムリミット一覧

住宅ローンの滞納にはそれぞれタイムリミットがあるので、目安の期間を下記します。早ければ早いほうが解決策が多く、解決する可能性も高まります。

  • 1) 督促状が届きはじめます(滞納1~3ヶ月)
  • 2) ブラックリストに登録(滞納3ヶ月)
  • 3) 期限の利益喪失(一括請求になる)(滞納3~6ヶ月)
  • 4) 競売の申し立て(滞納6~10ヶ月)・・・裁判所から書面が届きます
  • 5) 売却決定・立ち退き(滞納8~12ヶ月)

できれば【1) 督促状が届きはじめます(滞納1~3ヶ月)】の段階でご相談をいただけるよう切にお願い致します。

では、次に住宅ローンが払えないときにどのような解決方法があるか、タイプ別にご紹介いたします。

住宅ローンの支払い-タイプ別解決方法

住宅ローンが払えない場合、その原因によって解決方法が大きく2つに分けられます。

  • ・タイプ1 住宅ローン以外の借金等がある
  • ・タイプ2 住宅ローン自体の支払いが困難
住宅ローン以外にも高額な借金がある場合

タイプ1/住宅ローン以外の大きな借金がある

住宅ローン以外に、借金やクレジットリボ払いがあり、そのために住宅ローンの支払いが難しい。住宅ローン以外の支払いを減らすことができれば住宅ローンは払っていける、という場合には「住宅ローン特例付き個人再生」によって解決できる可能性が高いです。

住宅ローン特例付き個人再生とは債務整理手続きの一種で、簡単にいうと、「抵当権による競売を防ぎ」ながら、「住宅ローン以外の借金を大幅に圧縮」する制度です。
たとえば、具体的事情によっては次のようなことが可能になります。

借金 対応前 対応後
住宅ローン 1500万円/月々7万円の支払い そのまま
その他の借金 500万円/月々12万円の支払い 100万円 月々2万8000円の支払い

住宅ローンに影響を与えず、大幅に負担を軽減させることができる手続きなので、住宅ローン特例付き個人再生は、タイプ1の方にとって非常に有効な解決方法といえます。

ただし、この手続きは個人債務整理の中で一番複雑な手続きですので、司法書士や弁護士など専門家への依頼がほぼ必須で費用がかかります。
当社では、住宅ローン特例付き個人再生のお手続き費用について、分割でのお支払いが可能ですのでご安心ください。

住宅ローンの支払いが困難

タイプ2/住宅ローン自体の支払いが困難

住宅ローンの契約時には問題がなかったが、その後の状況の変化によって住宅ローン自体の支払いが困難にというケースがあります。当社でご相談いただくときに多いのは次のケースです。

  • ・ボーナスがなくなり、ボーナス払いができない
  • ・倒産、解雇、病気による収入減少
  • ・離婚による配偶者の収入消滅
  • ・子どもの進学、親の介護などの支出増

このようなケースでも、住宅を残したり、万が一住宅を失っても生活への影響を軽減する方法があります。

続いてグリーン司法書士法人の無料相談で用いる住宅ローンの支払い診断「6つのステップ」を公開します。

住宅ローンの支払い診断「6つのステップ」

グリーン司法書士法人の無料相談で用いる住宅ローンの支払い診断「6つのステップ」をご紹介いたします。

住宅ローンが払えない理由はさまざまですが、住宅ローンを含んだ家計の支出が収入を上回っているため起こることは間違いないでしょう。

したがって、収入を増やし、支出を減らすことが可能なのであれば、まずはそちらを検討ください。

一番身近な人物である家族(親族)に援助やパートに出て貰うお願い、お子さんの習い事を減らすなど、相談することをオススメします。住宅ローンが払えないなど、体裁が悪く言いにくいことではありますが、このまま放置すると最終的には家を失うことになりかねません。
「そんなことは分かっている、すでに検討済みだ」という方がほとんどかと思いますので、そういう意味でステップ0とさせていただきました。

団体信用生命保険に加入されている場合には、約款を確認してみてください。加入しているものによっては、病気やケガをした際に、住宅ローンの負担をカバーしてもらえる特約がついている可能性があります。

家族の努力だけではどうしようもない場合は、滞納になる前に住宅ローンを組んだ金融機関に相談しましょう。

なぜならば、金融機関も住宅ローンの返済を続けてほしいと思っているので、破綻を回避するための「返済計画の見直し」には前向きに対応してくれることが多いからです。

たとえば、次のようなことが可能になります。金融機関担当者が適したプランを提案してくれることも多いです。

  •   返済期間の延長
  • 月々の返済額を下げることができます。ただし、支払期間が延びるので、総支払額は増えることになります。
  •   ボーナス払いの変更
  • ボーナス払いを月々にならして、ボーナス払いを中止することができます。ボーナス払いを月々にならすので、月々の支払いが増える可能性があります。返済期間の延長と合わせて行うと効果的です。
  •   元金据え置き期間を設けてもらう
  • 一定期間、利息だけの支払いにしてもらうプランです。元金は減らないので、総支払額は増えてしまいますが、月々の支払いは大きく下げることが可能です。この間に立て直しを図るか、期間経過の際に再度見直しをお願いするかとなります。

現在の住宅ローンの金利や月々の支払いが高い場合は、別の金融機関での借り換えを検討しましょう。
金利が下がり、最終返済時期も伸ばせた場合、月々の支払いは大幅に下がることになります。どちらか一方が成功したとしても、月々の支払いが楽になります。
具体的に、よくあるケースでどれくらいメリットがあるのか計算してみましょう。

対応前の状況
住宅ローン残額/1500万円年利/2%
最終返済まで/あと15年月々の支払額/9万7000円
年利を1%にできた場合
月々の返済額が約8000円下がり、総支払額が約120万円下がる
最終返済を10年伸ばせた場合
月々の返済は約3万4000円下がり、総支払額は約176万円増える
年利を1%に、最終返済を10年伸ばせた場合
月々の返済は約4万円下がり、総支払額が約40万円下がる

借り換えを申し込む金融機関の審査次第となりますが、成功すれば大きなメリットがあります。

デメリットは?

デメリットは、次のような費用がかかることです。平均すると50万円程度かかることが多いです。

  • ■繰上返済手数料(旧住宅ローン)
  • ■抵当権抹消登記費用(旧住宅ローン)
  • ■保証料(新住宅ローン)
  • ■事務手数料(新住宅ローン
  • ■抵当権設定登記費用(新住宅ローン)
  • ■印紙代(新住宅ローン)

これらの費用は、諸費用として借り換え後の住宅ローンに含めてしまうことも可能です。
注意点として、住宅ローンの借り換えを申し込むと銀行の信用情報機関「全国銀行個人信用情報センター」にローンの申し込み情報として登録されます。借り換えの審査に落ちた後に、元々の住宅ローンの金融機関に相談するときにマイナス要因となる可能性は否定できません。

住宅ローンの残高が少ないけど、支払えないというときは、リバースモーゲージの利用を検討しても良いかもしれません。

リバースモーゲージとは大きくは借り換えの中に含まれます。
分かりやすくいうと、借り換えた後、自分が亡くなるまでは利息だけを返済し、亡くなった際に金融機関が住宅を売却して元金を回収するという仕組みです。

住宅ローンと比べると金利が高いのですが、年2.5%~4%程度なので、一般のフリーローンよりは圧倒的に安いです。住宅の査定額が高ければ、老後資金として余分に借りておくこともできます。

たとえば、「残り500万円の住宅ローンだけど、月々の支払いが13万円。年齢的にどこも借り換えに応じてもらえない。困った」という状況があったとします。リバースモーゲージを利用すると、月々の支払いは1万円~1万7000円ほどとなります。
月々の支払いが嘘のように減らせるリバースモーゲージですが、デメリットがあります。

デメリットは?

おもなデメリットとしては2つあります。
一つ目は住宅の査定額の6割程度しか借りられないことが多いので、住宅ローンの残高が大きいときは使えないことが多い制度です。
二つ目は、生前は問題ありませんが、最後は売却して返すことになるので、同居の家族が家を失うおそれがあります。

リバースモーゲージは条件に合えば有効な手続きですが、単なる借り換えと違い複雑なので、しっかりと専門家にプランニングしてもらうことが重要です。

リースバックとは、簡単にいうと、家を売却して、売却した家を賃貸で借り直す手続きです。所有権は失ってしまいますが、住所はそのまま住み続けることができます。

子どもの学校や親の介護などの事情で、引っ越しだけはを避けたいときに検討する解決方法です。
ただし、リースバック業者へ売却する場合は、市場価格よりも安くなる可能性が高いです。

任意売却とは、住宅の競売を回避して、市場価格で住宅を売却する手続きです。

競売では、市場価格よりも2~3割程度安く売却されてしまいます。そうなると、売却後の住宅ローンの残債務は2~3割多くなってしまいます。
たとえば、市場価格では2,300万円の住宅だった場合、競売で3割引きにされると、1610万円になってしまいます。差額はなんと690万円です。

売却しても残った住宅ローンは支払う義務が残りますので、この差は大きいですよね。
さらに、任意売却では、売却後の引っ越し費用がもらえたり、残った住宅ローンの支払いについて分割払にできたりと、競売と比べてメリットが大きい手続きです。
どうしても住宅を残すことはできないという場合には、任意売却を検討しましょう。

注意しましょう

当社は司法書士法人ですので、なるべく住宅を残すことを第一に、具体的事情を総合的に判断してお客様に合った提案をさせていただいております。不動産業者の相談所では、売却しなければ売上にならないため、売却を前提とした相談になりがちです。

過去のお客様の中には「任意売却をしたら住宅ローンはすべてなくなる」という誤った情報をもとに任意売却をしてしまったという方がいらっしゃいました。住宅ローンの支払いは債務の支払いです。債務整理に長けた法律の専門家に相談することが重要です。

住宅ローン問題の解決方法のメリット・デメリット

住宅ローン問題を解決するための方法は複数あります。実際に行うかどうか検討するうえで、それぞれのメリットとデメリットを比較してみてみましょう。

解決方法メリットデメリット
個人再生 住宅ローン以外の借金が大幅に圧縮
競売寸前でも家が残せる可能性がある
ブラックリストに載る
手続きが複雑
家族・親族に相談 可能なことであれば、自分たちの力で解決できる なし
金融機関に相談 無理のない返済に計画変更できる 断わられる可能性がある
総支払額が増える
借り換え 条件が良くなる
無理のない返済になる
審査がある(滞納があると使えない)
費用がかかる
リバースモーゲージ 月々の支払いが劇的に下がる 審査がある(滞納があると使えない)
亡くなった後に売却される
リースバック 住み慣れた住所に住み続けられる 所有権は失う
市場価格より安くなる
任意売却 競売よりも高く売れる
引っ越し代が出ることがある
所有権は失う
引っ越しが必要

住宅ローン問題を解決するための方法は複数あります。実際に行うかどうか検討するうえで、それぞれのメリットとデメリットを比較してみてみましょう。

個人再生

メリット
住宅ローン以外の借金が大幅に圧縮
競売寸前でも家が残せる可能性がある
デメリット
ブラックリストに載る
手続きが複雑

家族・親族に相談

メリット
可能なことであれば、自分たちの力で解決できる
デメリット
なし

金融機関に相談

メリット
無理のない返済に計画変更できる
デメリット
断わられる可能性がある
総支払額が増える

借り換え

メリット
条件が良くなる
無理のない返済になる
デメリット
審査がある(滞納があると使えない)
費用がかかる

リバースモーゲージ

メリット
月々の支払いが劇的に下がる
デメリット
審査がある(滞納があると使えない)
亡くなった後に売却される

リースバック

メリット
住み慣れた住所に住み続けられる
デメリット
所有権は失う
市場価格より安くなる

任意売却

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よくあるご質問

住宅ローンの支払いが苦しいが、なるべくなら滞納したくありません。どうすれば良いの?

なるべく早めに返済額軽減型での繰り上げ返済や借り換え、条件の変更などを検討することをおすすめいたします。

借り換えを考えている場合は、滞納しないように注意してください。滞納してしまうと借り換えができなかったり、条件が厳しくなってしまったりと不利になるからです。

高い金利で借り続けている場合は、返済額軽減型での繰り上げ返済や借り換えを行う事で、返済の負担が軽減される可能性があります。

住宅ローンが払えなくなったらどうなるの?

住宅ローンを支払うことが難しいと感じたら、相談するなど早めに何か対応を行いましょう。

滞納して1~2か月程度の段階では、郵便や電話などで催促されます。この段階では、競売や一括弁済請求の可能性はありません。

しかし、そのまま放置し滞納が6ヶ月以上になってしまうと「期限の利益の喪失」となります。「期限の利益の喪失」となると債権が保証会社や債権回収会社に移ります。
この段階になると、ローン残高の一括弁済を求められるので、今までのように月々支払うことには応じてもらえず、返済計画の見直しも行えません。

さらに、そのまま放置してしまうと競売を申し立てられ、強制的に売却されてしまいます。

住宅ローンが払えず放置していたら「督促状」が届きました。どうすればいいの?

すぐに金融機関に返済方法の見直しを相談しましょう。

滞納して3か月程は、郵便で督促状などが届きます。すぐに競売にかけられることはありませんが、督促状が届いたら金融機関と相談して返済方法を見直すことをおすすめいたします。
この段階で弊所にご相談いただくと、ご状況を考慮して選択肢をご提案させていただきます。

6ヶ月滞納すると「期限の利益の喪失」となり、債権が保証会社や債権回収会社に移ります。そうなる前に相談しましょう。

なるべく早めに返済額軽減型での繰り上げ返済や借り換え、条件の変更などを検討することをおすすめいたします。

借り換えを考えている場合は、滞納しないように注意してください。滞納してしまうと借り換えができなかったり、条件が厳しくなってしまったりと不利になるからです。

高い金利で借り続けている場合は、返済額軽減型での繰り上げ返済や借り換えを行う事で、返済の負担が軽減される可能性があります。

住宅ローンを支払うことが難しいと感じたら、相談するなど早めに何か対応を行いましょう。

滞納して1~2か月程度の段階では、郵便や電話などで催促されます。この段階では、競売や一括弁済請求の可能性はありません。

しかし、そのまま放置し滞納が6ヶ月以上になってしまうと「期限の利益の喪失」となります。「期限の利益の喪失」となると債権が保証会社や債権回収会社に移ります。
この段階になると、ローン残高の一括弁済を求められるので、今までのように月々支払うことには応じてもらえず、返済計画の見直しも行えません。

さらに、そのまま放置してしまうと競売を申し立てられ、強制的に売却されてしまいます。

すぐに金融機関に返済方法の見直しを相談しましょう。

滞納して3か月程は、郵便で督促状などが届きます。すぐに競売にかけられることはありませんが、督促状が届いたら金融機関と相談して返済方法を見直すことをおすすめいたします。
この段階で弊所にご相談いただくと、ご状況を考慮して選択肢をご提案させていただきます。

6ヶ月滞納すると「期限の利益の喪失」となり、債権が保証会社や債権回収会社に移ります。そうなる前に相談しましょう。

お客様の声

借金返済のご相談を承ったお客様からお喜びの声を頂いております。一部をご紹介いたします。

お客様からのお喜びの声

丁寧な対応

月々の支払金額のことや宛名の事など、要所で連絡をくれた。手続きへ行った当所よりも、月々の返済額が無理のない範囲に収まりました。色々な方に対応して頂きましたが、皆様偉そうなことなく、丁寧で寄り添った対応をしてもらえたので、安心してお任せすることができました。本来あってはならない手続き、二度とこのようなことのないように堅実に生活することを心掛けていきます。

お客様からのお喜びの声

頼もしい

グリーン司法書士様に、めぐりあうまで、多々、事務所を回りましたが、無理でしょう!!と即答され、本当に残念な思いをしてきました。初めて、グリーン事務所に向かった時に、担当の方から、とりあえずやってみましょうと、入り口の段階で引き受けてくれて、流れの中で、検討しましょうとの答に、安心出来た事を覚えています。ありがとうございます。

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私たちが相談にのります!
※相談内容は司法書士法第3条の範囲に限ります。

【事務所名】
グリーン司法書士法人・行政書士事務所

住所〒541-0043
大阪市中央区高麗橋4丁目5番2号
高麗橋ウエストビル2階
電話番号06-4708-5581
FAX番号06-4708-5582
営業時間【平日】9:00〜20:00
【土曜・日曜・祝日】10:00〜17:00
定休日年末年始
特定社員山田愼一(簡裁訴訟代理認定512206)
プライバシーポリシーhttps://yuigon.jp/privacy/

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代表の想い

私自身、父の失業による借金問題で、苦悩を経験したことがあります。

借金の苦しみは本人だけでなく、そのご家族にも影響が少なくありません。その様な苦しみから解放差し上げることができれば、との想いで、日々、業務にあたらせていただいております。スタッフの皆にも「依頼者だけでなく、そのご家族のためにも頑張ろう」と、常々、声をかけております。

いまだに間違った情報を信じ、自己破産等の手続きに踏み切れないかたが多いんだなと、司法書士として債務整理業務に携わる中で感じます。

経済的な悩みは、終わりがなく本当に苦しいものです。

借金の問題は必ず解決します。自己破産等の手続きをされたかたの多くが、もっと早く依頼しておけば良かったとおっしゃいます。
ご家族のため、ご自身のため、勇気ある一歩を踏み出し、ご相談にいらしてください。

一緒に借金の問題を解決しましょう!!
あなたの力になります。

司法書士 山田愼一

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相続の相談件数は業界でもトップクラスの年間1800件のグリーン司法書士法人の代表司法書士。
一般の方向けのセミナーの講師や、司法書士や税理士等専門家向けのセミナー講師も多数手がける。オーダーメイドの家族信託を使った生前対策や、不動産・法人を活用した生前対策が得意である。

代表司法書士 山田愼一

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